房仲主要承接新古屋、中古屋的買賣

(新成屋是代銷上一篇已經講過),

所以他們手中有屋主託賣的物件,

看上他們經手的房子,

買方需付2%服務費 賣方需付4%服務費,

當然也會有凹客殺價服務費(這點很糟糕之後說明).

 

房仲須負責幫客戶分析可以購買不動產的能力,

以及客戶可以分期償還房貸的能力,

但是很多房仲卻沒有良好的教育訓練,

他們可能手上有物件但卻不太懂得如何幫客戶規劃償還房貸的方式,

-->因為對銀行放款準則不熟

-->對代書處理案件能力不熟

-->對於客戶金流不清楚

往往房仲負責找到客戶想要的房子,

而非給客戶可以要的房子,

因為經驗不足.

 

有人會說那就找有經驗的老房仲不就得了,

這點說真的老房仲對於通路很熟,

四處去調物件滿足客戶"想要"的能力很強,

但是熟銀行放款準則的人真的很有限,

比方說透天可以找日盛銀行,

電梯大樓可以找安泰 新光可以貸款到更高的額度,

每一家銀行偏好承辦的物件不盡相同,

還有每一家銀行對於買方金流的評分方式不同,

會造成

a.買方頭款須支付多少,

b.銀行給予的利率高低,

c.錯估客戶的還款能力.(這點最糟糕)

但又有幾個房仲願意花心思再這一塊.

一般都只是"賀成交"最重要.

今年才遇到一個平鎮區的屋主用透天去借名間利,

利息一分半(一百萬一個月利息15,000),

了解之後才知道他收入高一個月12萬,

由於前年工作受傷所以休息了半年,

但他的房子還有貸款600多萬竟然房仲是幫他辦七年期的還款,

我聽到差點沒昏倒,

為何不辦30年(隨時有多餘的存款可以任意時間提前還款),

把自己金流壓這麼緊,

2.5年中他的借款陸陸續續增加到民間借兩百多萬(利息加本金),

所以說房仲的專業知識-->銀行準則熟稔程度很重要,

這個可憐的屋主搞到房子 差點法拍.

 

待續....

 

桃園地區   呂顧問

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桃園地區不動產:新成屋、中古屋之買賣與借貸款

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